Mietrecht

Mietvertrag

Allgemeines

Das Mietrecht ist in den §§ 535 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag zur Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt. Dadurch verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren. Auch der Mieter wird durch den Mietvertrag verpflichtet. Seine Pflicht besteht in der Zahlung des vereinbarten Mietzinses. Ein Mietvertrag ist nicht an eine bestimmte Form gebunden. Aber ein Mietvertrag über Räume, der für länger als ein Jahr nicht schriftlich abgeschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit. Dies führt dazu, dass regulär gekündigt werden kann. Aufgrund seines Umfangs und der differenzierten Vorschriften wird das Mietrecht häufig als schwer verständlich empfunden. Daher ist es notwendig, Mietverträge nach ihrer Nutzungsart einzuteilen. Dabei gibt es für Wohnraum ausführliche gesetzliche Vorschriften, die oft die Position des Mieters stärken und schützen.

Pflichten

Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu gewähren. Dabei muss der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten tragen. Aber in der Praxis wird meist vereinbart, dass ein Teil der Lasten, z. B. Grundsteuern und Straßenreinigungsgebühren, vom Mieter übernommen werden.

Der Mieter ist zum einen verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Zum anderen ist er verpflichtet, die gemietete Sache zum Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückgeben. Außerdem hat der Mieter dem Vermieter Mängel anzuzeigen. Auch dann, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird, muss der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Dann ist der Mieter dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er diese Anzeige unterlässt.

Mietobjekte

Gegenstand eines Mietvertrages können bewegliche und unbewegliche Sachen sein. Aber auch gebrauchsfähige Teile von Sachen können Mietobjekte sein. Dies trifft z.B. auf eine Hauswand als Werbefläche zu.

Untermiete

Der Untermietvertrag ist eine besondere Form des Mietvertrages. Dabei erfolgt bei einem bestehenden Mietvertrag eine Gebrauchsüberlassung der Mietsache oder eines Teils davon an einen Dritten. Aber in vielen Mietverträgen wird das Recht, Untermietverträge abzuschließen, ausgeschlossen. Diese Klauseln sind aber in der Regel unwirksam. Jedoch kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Untervermietung tatsächlich durch den Vermieter untersagt werden.

Kündigung

Für die Dauer eines qualifizierten Zeitmietvertrages oder eines Kündigungsverzichts oder Kündigungsausschlusses kann das Mietverhältnis mit Ausnahme von Sonderkündigungsrechten und einer fristlosen Kündigung nicht gekündigt werden.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag können Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Dann beträgt die Kündigungsfrist grundsätzlich drei Monate zum Monatsende. Dabei ist zu beachten, dass eine längere Kündigungsfrist für den Mieter nicht wirksam vereinbart werden kann. Dagegen benötigen Vermieter bei der Wohnraummiete einen Kündigungsgrund (§ 573 BGB). Dann beträgt die Kündigungsfrist zunächst ebenfalls drei Monate. Jedoch verlängert sie sich nach fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren auf neun Monate.

Kaution

Häufig wird vereinbart, dass der Mieter eine Mietsicherheit (Kaution) leistet. Diese dient der Absicherung sämtlicher Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Dabei gilt eine Höchstgrenze von drei Nettomonatsmieten. Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter innerhalb von sechs Monaten über die Kaution abrechnen.

Wir erarbeiten zusammen die beste Strategie für Ihr Anlegen.

Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist nur in den im Gesetz geregelten Fällen zulässig. Sie muss nicht schriftlich sein. Es genügt Textform. Also sind E-Mails oder Faxe zulässig. Zum einen ist eine Mieterhöhung bei Modernisierungen zulässig. Zum anderen ist sie zum Zwecke der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Insoweit dürfen ein Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen zur Begründung verwendet werden. Letztere müssen stets so genau bezeichnet werden, dass sie individualisierbar, also auffindbar, sind. Der Mieter soll die Möglichkeit erhalten, die Angaben des Vermieters nachzuprüfen. Dabei besteht aber kein Recht zum Betreten der Vergleichswohnungen. Die Zustimmungsfrist für den Mieter beträgt zwei Monate zum Monatsende. Wenn der Mieter nicht zustimmt, darf die Miete nicht einfach erhöht werden. Dann muss der Vermieter Klage auf Zustimmung erheben. Erst nach für den Vermieter erfolgreichem Prozess darf dann die Miete erhöht werden.

Mietminderung

Eine Mietminderung liegt vor, wenn die Mietsache einen Mangel hat oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt und folglich nur noch eine geringere Miete zu zahlen ist.

Voraussetzungen einer Mietminderung:

Mangel darf nicht unerheblich sein,

Mangel wurde nicht vom Mieter verursacht,

Mieter hatte bei Vertragsunterzeichnung keine Kenntnis von dem Mangel und er ist ihm nicht durch grobe Fahrlässigkeit unbekannt geblieben.

Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn

• der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte,
  •    der Mangel den Mieter bei Vertragsabschluss aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht kannte,
  •    der Mieter den Mangel dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt hat.

In einem Rechtsstreit über eine Mietminderung muss der Mieter die Mängel und die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen. Daher ist eine frühzeitige Beweissicherung durch Fotos und Zeugen notwendig.

Vertretung des Mieters

Hat Ihnen Ihr Vermieter die Wohnung gekündigt? Oder wurden Sie durch Ihren Vermieter auf Räumung, Zahlung von Mietrückständen, Schadensersatz oder Aufwendungsersatz (Reparaturkosten, Renovierungskosten) verklagt? Dann sollten wir keine Zeit verlieren. Ich unterstütze Sie gern und freue mich auf Ihren Anruf!

Vertretung des Vermieters

Auch Vermieter vertrete ich engagiert bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche. Dies können Ansprüche auf Räumung, Zahlung von Mietzins, Schadensersatz oder Aufwendungsersatz sein.

Weiterhin helfe ich Ihnen bei der Klärung von Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit Mietverhältnissen über Gewerberäume, Stellplätze, Garagen, Autos oder Elektrogeräte und vertrete Ihre Interessen zuverlässig außergerichtlich und gerichtlich.

Die Kanzlei Steffen Senger in Dessau-Roßlau unterstützt Sie in folgenden mietrechtlichen Sachverhalten:

• ordentliche und außerordentliche Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen
• Räumungsklage
• Mietrückstände, Schadensersatz, Aufwendungsersatz
• Mietmängel, z.B. Schimmel oder Lärm durch Mitmieter
• Betriebskostenabrechnungen
• Vermieterpfandrecht